Нью-Йорк – город, который никогда не стоит на месте, переживает новую волну изменений, отражающуюся в масштабной конвертации офисных зданий в жилые квартиры. После пандемии COVID-19 и связанных с ней изменений в модели работы, значительная часть офисных площадей в мегаполисе оказалась пустующей. Эта ситуация открыла возможности для переосмысления использования городского пространства и запуска амбициозных проектов преобразования деловой недвижимости в жилую. Согласно недавнему официальному отчету, опубликованному комптроллером города Брэдом Ландером, продолжительность таких трансформаций и их масштабы могут привести к появлению более 17 000 новых жилых единиц в ближайшие годы, что станет значительным вкладом в решение острейшей жилищной проблемы Манхэттена и всего города в целом. Такие преобразования охватывают около 15,2 миллионов квадратных футов бывших офисных помещений.
Ключевой особенностью процесса является концентрация усилий в центральном деловом районе Манхэттена, расположенном южнее 59-й улицы, а также в других районах, таких как Даунтаун-Бруклин. Среди самых крупных и заметных проектов – переоборудование зданий на 25 Water Street, где располагались штаб-квартиры крупных корпораций, в 1300 новых квартир, а также бывших офисов фармацевтического гиганта Pfizer, которые будут преобразованы почти в 1500 жилых юнитов. Еще одним примером служит комплекс на 55 Broad Street – бывший офис Goldman Sachs – который превратился в 571 квартиру. Пандемия радикально изменила использование офисных помещений. С переносом значительной части сотрудников на удалённую работу, многие корпоративные здания перестали быть востребованными в их прежнем качестве.
Уровень вакантности достиг рекордных показателей, что вынудило девелоперов искать альтернативные решения. Конвертация офисов в жилье стала ответом на сложившуюся ситуацию и инструментом перезапуска городских районов, возвращая им жизнь и создавая условия для комфортного проживания. Значимую роль в развитии этого тренда сыграло законодательство, принятое в 2024 году, установившее программу налоговых льгот под названием 467-m. Она предоставляет значительные налоговые послабления за конвертацию офисных площадей в жилые, при условии, что не менее 25% новых квартир выделяются под доступное жилье. Закон также отменил предыдущие ограничения по максимальному коэффициенту использования площади земельного участка, что позволяет строить жилые здания высотой до 15–18 раз превышающей площадь участка.
Этот шаг стимулировал девелоперов использовать как можно больше существующих площадей для возведения жилья, повышая экономическую целесообразность проектов и расширяя жилищный фонд. Однако реализация программы столкнулась и с критикой. Отчет Брэд Ландера подчеркивает недостаточную точность некоторых положений закона, особенно касающихся налоговых льгот в районах ниже 96-й улицы Манхэттена. Налоговые вычеты, достигающие 90%, в них оказываются чрезмерно щедрыми, что приведет к потенциальным потерям налоговых поступлений городу в размере около 5,1 миллиарда долларов за 37 лет – предполагаемый срок действия программы. Критики отмечают, что даже без таких значимых налоговых преференций часть проектов по конвертации бы состоялась из-за низкой стоимости офисных площадей и высокого спроса на жилье.
Несмотря на возможные финансовые издержки для бюджета, эффект от успешной реализации идет гораздо дальше. Преобразование офисов в жилые квартиры помогает снизить избыточное предложение коммерческой недвижимости, преобразовывая устаревшие и пустующие здания в комфортные жилые комплексы. Такой подход способствует формированию новых смешанных по функциям и доходам кварталов, возвращает жизненную активность районам, утратившим своей былой оживленности из-за снижения роли офисных центров. Жители получают доступ к современному жилью в центральных районах города, а городской ландшафт обогащается новыми архитектурными решениями. Важным аспектом обсуждения остается доступность создаваемого жилья.
Хотя закон обязывает выделять четверть всех квартир под программы доступного жилья, многие горожане и эксперты считают, что этого недостаточно для решения нужд среднего класса и семей со средним доходом. В популярных комментариях под статьями и в соцсетях часто звучит обеспокоенность по поводу того, что новые дома будут в основном предназначены для состоятельных жителей, что поспособствует дальнейшей джентрификации и вытеснению коренных менее обеспеченных жителей из центральных районов. Некоторые активисты и общественные деятели настаивают на необходимости ужесточения требований к доле доступного жилья и усилении контроля за реализацией программ. При этом эксперты в сфере недвижимости отмечают, что прогресс в конверсиях уже меняет рынок жилья в сторону большей гибкости и многообразия предложений, что положительно сказывается на общем уровне доступности жилья в мегаполисе. Новые проекты включают не только квартиры для одного человека, но и семейные квартиры, а также специализированное жилье, например, для пожилых людей, что отражает потребности разных категорий населения.
Новые жилищные комплексы часто сопровождаются инфраструктурными улучшениями, такими как повышение качества общественного транспорта и создание общественных пространств. Примером служит недавний проект на Флэтбуш-Авеню Экс텐шн в Даунтауне Бруклине, где планируется строительство 72-этажного здания с более чем 1 200 квартирами, що сопровождается улучшением транзитных связей. Такое комплексное развитие способствует формированию более устойчивого и комфортного городского окружения. С точки зрения экономики, конвертация офисов в жилье приносит значительные инвестиции в городскую недвижимость и стимулирует создание рабочих мест в строительстве, дизайне и инфраструктуре. Застройщики получают возможность адаптироваться к меняющимся рыночным условиям, частично компенсируя снижение спроса на офисные помещения.
Между тем город получает шанс снизить социальную напряженность, связанную с дефицитом жилья, и развить районы, которые раньше не использовались максимально эффективно. Повышение качества жизни жителей через расширение жилого фонда в центральных районах означает меньшее время в дороге, более развитую социальную и культурную инфраструктуру, и улучшенную доступность различных сервисов. Все это делает Нью-Йорк еще более привлекательным и жизнеспособным мегаполисом, готовым к вызовам будущего. С другой стороны, возможности превращения офисных зданий в жилые квартиры и дальше будут стимулировать развитие инновационных архитектурных и инженерных решений. Разработчики уже экспериментируют с адаптацией внутренних пространств под жилые стандарты, совмещая комфорт, энергоэффективность и современный дизайн.
Это открывает новые перспективы для формирования облика города, сочетающего преемственность и передовые технологии. Наконец, важно отметить общественный диалог, который этот процесс инициировал. Жители Нью-Йорка, эксперты по градостроительству, экономисты и политики активно обсуждают, как максимально эффективно использовать созданные возможности, при этом сохраняя баланс интересов бизнеса, местных сообществ и муниципалитета. Несмотря на разногласия, очевидно, что конвертация офисов в жилье является важным шагом в адаптации города к меняющейся реальности и сохранению его динамичности и жизнеспособности. Итогом становится то, что конверсия офисных зданий в жилые квартиры – не просто способ увеличить число жилищных единиц.
Это широкомасштабная трансформация городской среды, способствующая обновлению и оживлению районов, обеспечению разнообразия и доступности жилья, а также интеграции различных функций городской жизни в единую экосистему мегаполиса. В ближайшие годы Нью-Йорк станет примером для других глобальных городов, демонстрируя, как можно адаптироваться к вызовам современности и создавать комфортные условия для миллионов своих жителей.
