В июне 2025 года рынок коммерческих ипотечных облигаций, обеспеченных многоквартирными домами (CMBS multifamily), продемонстрировал положительную динамику по части снижения уровня просроченной задолженности и показателей специального обслуживания кредитов. Эти тенденции представляют собой важный сигнал для инвесторов и участников рынка недвижимости, так как указывают на смягчение давления финансовых обязательств в одном из ключевых сегментов коммерческой недвижимости. Данный обзор позволит глубже понять текущие изменения, а также оценить перспективы и вызовы, с которыми сталкивается рынок CMBS в рамках многоквартирного жилого сектора, в сопоставлении с другими сегментами коммерческой недвижимости, такими как офисные и гостиничные объекты. Специальное обслуживание кредитов в сегменте многоквартирной недвижимости, которое предполагает управление займами, находящимися в затруднительном финансовом положении, в июне снизилось до 8,18%, что на 25 базисных пунктов ниже по сравнению с предыдущим периодом. Несмотря на то, что показатель остаётся выше уровня прошлого года (5,17%), наблюдаемое снижение свидетельствует о стабилизации состояния по займам, связанным с жилыми комплексами.
Речь идет о коммерческих ипотечных ценных бумагах, обеспеченных доходной недвижимостью, которая зачастую чувствительна к рыночным колебаниям и макроэкономическим изменениям. Уровень просроченной задолженности по многоквартирным кредитам в CMBS уменьшился на 20 базисных пунктов, достигнув 5,91% в июне 2025 года. Для сравнения, год назад этот показатель составлял всего 2,36%, что подчёркивает определённые трудности, с которыми сталкивался сегмент за последние двенадцать месяцев. Тем не менее снижения за последний месяц означают адаптацию рынка к текущим экономическим условиям и, возможно, начало постепенного восстановления финансовой устойчивости кредитополучателей. Важно отметить, что снижение уровня просрочек является позитивным индикатором для инвесторов, поскольку уменьшает вероятность дефолтов и повышает надежность активов, что создает условия для привлечения новых капиталовложений.
С другой стороны, другие сектора коммерческой недвижимости демонстрируют более сложную ситуацию. Например, офисный сегмент характеризуется ростом коэффициента специального обслуживания кредитов до рекордных 16,38%, что является максимальным значением с момента мая 2013 года. Эта динамика связана с фундаментальными изменениями в положении офисных помещений, вызванными изменением формата работы, растущей популярностью удалённого формата и снижением спроса на традиционные офисные площади. Уровень просрочки в офисном сегменте продолжает расти и достиг в июне 11,08%, что превысило предыдущие максимумы последних лет. Данная ситуация оказывает давление на рынок коммерческой недвижимости, создавая возможности для переосмысления использования офисных площадей, а также необходимости новых решений и возможностей для инвесторов и девелоперов.
Одним из таких решений становятся проекты по конверсии офисных зданий в жилые помещения, которые набирают популярность в США и способствуют изменению ландшафта рынка. Преобразование офисных зданий в многоквартирные дома — заметная тенденция последних лет. С 2021 по начало 2025 года число реализуемых проектов по конверсии выросло с 12 100 до 71 000 жилых единиц. Этот рост свидетельствует о серьезном изменении в подходах к управлению недвижимостью, что в свою очередь влияет на рынок CMBS multifamily. Эксперты считают, что текущая экономическая ситуация, регулирующие тарифы, миграционные процессы и ситуация на рынке труда могут стать как вызовами, так и драйверами для ускорения этих изменений.
Лоджинг-сектор (включая гостиничные и мотельные объекты) также демонстрирует увеличение ставок специального обслуживания кредитов и просрочек, что вызывает интерес со стороны инвесторов, ищущих возможности в сегментах с подверженностью к циклическим колебаниям экономики. Некоторые компании, как Sage Investment Group, выбирают стратегию приобретения недооцененных отелей и мотелей с целью их переоборудования в студии для временного проживания работников. Такая трансформация создаёт новые возможности в рамках растущего спроса на доступное жилье для работающего населения, особенно в регионах с высокой потребностью в недорогом жилье. Снижение просроченной задолженности и улучшение показателей обслуживания кредитов в сегменте многоквартирных домов указывают на постепенное стабилизирование рынка многоквартирной недвижимости в рамках CMBS. Однако, несмотря на позитивную динамику, рынок по-прежнему сталкивается с рядом вызовов, связанных с общими экономическими условиями, высокими процентными ставками и изменением спроса на различные типы недвижимости.
Для инвесторов и профессионалов рынка крайне важно внимательно отслеживать динамику просроченной задолженности и специальные показатели обслуживания кредитов, чтобы своевременно принимать решения об управлении портфелями и выявлять привлекательные возможности для вложений. Многоквартирный сектор CMBS, благодаря своей относительной устойчивости по сравнению с офисным и гостиничным сегментами, может представлять интерес как объект диверсификации инвестиционных стратегий. Текущая ситуация также обусловливает активный поиск инновационных решений в области девелопмента и управления недвижимостью, ориентированных на повышение адаптивности и снижение рисков. Конверсии офисных и гостиничных объектов в жилые единицы выступают ярким примером такого подхода, демонстрируя, как капитал может быть эффективно перераспределён для удовлетворения меняющихся потребностей рынка. В целом июнь 2025 года стал для CMBS сегмента многоквартирных домов месяцем, отмеченным значительным снижением уровня просрочек и улучшением качества обслуживания кредитных продуктов.
Эти показатели укрепляют доверие участников рынка и создают предпосылки для дальнейшего развития и адаптации сегмента к новым экономическим реалиям. Однако непрерывное наблюдение за тенденциями в соседних секторах коммерческой недвижимости остается важным для полноценной оценки рисков и формирования долгосрочных стратегий на рынке CMBS.
