Федеральная резервная система США (ФРС) готовится к долгожданному снижению процентных ставок, что вызывает надежды у многих покупателей жилья на снижение ставок по ипотечным кредитам. Однако экономические эксперты предупреждают, что изменения в ставках ФРС могут не привести к ожидаемому падению ипотечных ставок в ближайшем будущем. За последние несколько месяцев ставки по 30-летним ипотечным кредитам значительно снизились — на более чем один процентный пункт и сейчас составляют около 6,2%. Это произошло на фоне ожиданий того, что ФРС сделает свой первый шаг по снижению базовой процентной ставки за более чем четыре года. Однако некоторые аналитики полагают, что дальнейшие падения ипотечных ставок, скорее всего, не произойдут немедленно после объявления решения ФРС.
«Мы уже увидели большинство преимуществ предстоящего снижения ставок в виде более низких ипотечных ставок», — отметила Даниэль Хейл, главный экономист Realtor.com. «Дело не в том, что сделает ФРС в сентябре, а в том, что они скажут о будущем, что поможет обеспечить дальнейшие снижения ставок». Несмотря на намерения ФРС начать снижение ставок, экономическая ситуация в стране остается смешанной. Хотя уровень инфляции, по данным за август, демонстрирует некоторую умеренность, в некоторых категориях, включая жилье, он все еще вызывает беспокойство.
Кроме того, в последнем отчете о занятости в США было указано на то, что количество новых рабочих мест, добавленных в экономику, оказалось меньше ожидаемого, однако рост зарплат, который тесно связан с инфляцией, остался стабильным. Торговцы прогнозируют 65% вероятность более значительного снижения на 50 базисных пунктов на встрече в среду, с 35% шансом на снижение на 25 базисных пунктов. Кроме того, ожидаются последующие снижения ставок на собраниях ФРС в ноябре и декабре, в результате чего базовая процентная ставка может быть снижена примерно на 100 базисных пунктов к концу года, что вызовет дополнительные вопросы о том, как это может повлиять на рынок жилья. Чен Чжао, возглавляющий отдел исследования экономики в Redfin, также выразил мнение, что ставки по ипотечным кредитам могут даже немного вырасти в ближайшие месяцы, если ФРС будет действовать более медленно, чем ожидалось. «Есть определенные риски того, что ФРС действительно может разочаровать, и ипотечные ставки могут немного вырасти по сравнению с тем уровнем, который мы имеем сейчас», — сказал он.
Ранее в истории ФРС были случаи, когда подобная ситуация происходила. В конце 2018 года средние ипотечные ставки достигли почти 5%, но к моменту начала снижения ставок ФРС в июле 2019 года они уже упали до 3,75%. Несмотря на несколько дополнительных снижений ставок, ипотечные ставки оставались на уровне от 3,5% до 3,8% в течение оставшейся части года. Так если же изменения, проводимые ФРС, уже отразились на текущих ипотечных ставках, то почему так много покупателей ожидают более значительного снижения? Келли Шю, профессор финансов в Школе менеджмента Йельского университета, исследовала эту распространенную ошибку восприятия экономических изменений. Покупатели часто надеются на улучшение условий, когда на рынке происходят какие-либо позитивные изменения, такие как снижение ставок ФРС.
Однако рынок ипотеки может реагировать на эти изменения с задержкой, и потенциальные покупатели не всегда учитывают факторы, которые могут влиять на ипотечные ставки отдельно от политик, проводимых ФРС. На ипотечные ставки влияют не только базовые процентные ставки, установленные ФРС, но также и другие рыночные факторы. Например, спрос на жилье, экономика в целом, уровень инфляции и риски, связанные с потенциальными дефолтами заёмщиков, все это играет важную роль в формировании окончательной ставки по ипотечному кредиту. Для покупателей жилья это может означать, что даже если ФРС снизит ставки, условия на ипотечном рынке могут оставаться жесткими или даже ухудшаться, если экономические прогнозы будут неутешительными. Это обстоятельство может заставить финансовые учреждения повышать ставки по ипотечным кредитам в ответ на риски, которые они видят на рынке.
К тому же стоит отметить, что среди экономистов и аналитиков достаточно схожих ожиданий по поводу того, что снижение ставок ФРС — это не универсальное решение для решения всех проблем на рынке жилья. Многие считают, что проблема высокой стоимости жилья и ипотечных кредитов имеет более глубокие корни, которые не могут быть устранены только изменением ставок. Анализируя эти разнообразные аспекты, можно увидеть, что ожидания снижения процентных ставок на ипотечном рынке могут быть излишне оптимистичными. Даже если ФРС примет решение о снижении ставок, дальнейшие изменения на рынке жилья могут оставаться непредсказуемыми. Таким образом, потенциальным покупателям жилья стоит внимательно следить за новостями и аналитикой, чтобы понимать, как изменения в политике ФРС будут отражаться на возможностях получения ипотеки и условиях рынка в целом.
При этом рекомендуется не полагаться исключительно на изменения в ставках ФРС, а учитывать широкий спектр факторов, влияющих на ипотечные ставки. Ситуация на рынке жилья подчеркивает необходимость комплексного подхода к финансовому планированию, особенно в условиях нестабильной экономики. Несмотря на ожидания снижения ставок, реальность может оказаться более сложной, и покупателям жилья необходимо быть готовыми к различным вариантам развития событий.
