Конфликт на рынке недвижимости: Compass подает в суд на Zillow из-за правил приватного листинга

Скам и безопасность Институциональное принятие

В современном цифровом мире поиск и покупка недвижимости становятся все более зависящими от онлайн-платформ. Среди них Zillow традиционно занимает лидирующие позиции, привлекая порядка 80% покупателей жилья, которые начинают свои поиски именно с этого сайта. Однако сегодняшний рынок недвижимости становится ареной активного конфликта между крупными игроками, и одна из самых заметных судебных тяжб затрагивает борьбу между брокерской компанией Compass и Zillow по поводу контроля над приватными и публичными листингами жилья. В центре разногласий оказалась новая политика Zillow, запущенная с 28 мая 2025 года, согласно которой любое жилье, которое рекламируется на рынке публично, должно быть размещено на платформе Zillow в течение 24 часов. В противном случае его просто не допустят к публикации на площадке.

Compass охарактеризовал это правило как крайне ограничительное и противоречащее принципам свободной конкуренции, назвав его даже «запретом Zillow». По словам Compass, данная политика направлена на монополизацию рынка, а именно принуждение продавцов размещать свои объекты исключительно на Zillow, где компания зарабатывает на продаже лидов и взаимодействиях. Заявление Compass поступило в федеральный суд штата Нью-Йорк и ознаменовало новый этап противостояния в сфере цифровых списков недвижимости. Компания утверждает, что новые стандарты Zillow существенно осложняют ее собственную маркетинговую стратегию, которая базируется на уникальной трехфазной системе продвижения объектов. Эта система начинается с приватного листинга, когда жилье выставляется на продажу только узкому кругу потенциальных покупателей без широкого публичного доступа.

Следующий этап — «coming soon», когда недвижимость предварительно публикуется на сайте Compass, создавая предварительный интерес и ожидание среди покупателей. Финальная фаза подразумевает выход объекта на все основные платформы и публичный доступ для всех заинтересованных сторон. По словам руководства Compass, около 35% всех их объектов в начале 2025 года были в статусе Private Exclusive или Coming Soon, что говорит о популярности такой модели среди продавцов. Критики, однако, обвиняют Compass в том, что стратегия приватного листинга способствует препятствию конкуренции, позволяя брокеру заключать сделки со всеми сторонами изнутри, что приводит к двойной комиссии и ограничению выбора покупателей. Компания отрицает эти обвинения, подчеркивая, что многие продавцы сознательно выбирают такой подход из-за недостатков информации, предоставляемой Zillow.

Особенно остро Compass критикует функции Zillow, как Zestimate — оценка стоимости дома, и «Climate Risks», детализирующая угрозы, связанные с природными катаклизмами, которые, по мнению Compass, могут отпугивать покупателей. В свою очередь Zillow аргументирует свою позицию необходимостью повышения прозрачности на рынке недвижимости, сокращением фрагментации и обеспечением равного доступа покупателей к информации. Представитель Zillow подчеркнул, что скрытые листинги несут риски создания неравных условий для потребителей и способствуют неэффективности рынка в ситуации дефицита жилья и ограниченной доступности. Помимо Compass в иске фигурируют и другие крупные игроки рынка, как Redfin и eXp Realty, которые поддержали и внедрили новые правила Zillow, хотя официально не являются ответчиками по делу. Интересно отметить предшествующую инициативу Национальной ассоциации риэлторов — Clear Cooperation, принятые в 2019 году правила, требующие от агентов размещать публичные листинги в локальных MLS (Multiple Listing Service) системах в течение одного рабочего дня от момента их появления на любых открытых ресурсах.

Именно эти нормы стали своего рода фундаментом для текущих изменений на рынке и увеличили давление на брокеров, которые пытаются варьировать моделями приватных продаж. Позиция судебного разбирательства выходит далеко за рамки чисто коммерческих интересов компаний. Вопрос состоит в том, как будет строиться будущее размещения и видимости домашних объявлений в Интернете. В результате правового прецедента может измениться сама архитектура рынка, влияя и на отношения покупателей, и на правила для риэлторов. Для покупателей жилья это может означать право видеть все доступные предложения в одном месте без необходимости искать вне Zillow.

Для продавцов же гибкость в маркетинге и возможность выбирать разные стратегии продвижения могут существенно пострадать. Расширение контроля Zillow над информационным пространством на рынке недвижимости вызывает серьезные опасения у других брокерских компаний и отраслевых экспертов. По мнению некоторых из них, такой подход может привести к усилению монополизации, снизить конкуренцию и увеличить затраты на покупку жилья для конечного потребителя. С другой стороны, представители Zillow утверждают, что именно прозрачность, стандартизация и уравнивание правил принесут стабильность и улучшат условия рынка в долгосрочной перспективе. Судебное разбирательство, безусловно, станет значимым событием для всей индустрии недвижимости, доказав насколько сложными и многоуровневыми стали современные отношения между цифровыми платформами и традиционными брокерскими компаниями.

Конфликт между Compass и Zillow демонстрирует, насколько быстро меняется рынок и как инновации в маркетинге недвижимости вынуждают участников искать новые юридические и бизнес-решения. Таким образом, развитие событий в этой истории напрямую определит не только судьбу двух компаний, но и повлияет на миллионы людей, которые хотят купить или продать жилье через новые цифровые сервисы. Рынок недвижимости уже вышел за пределы традиционного понимания, и от решений суда во многом зависит, станет ли он более открытым и доступным, или же монополия крупных игроков продолжит усиливаться, ограничивая возможности и выбор клиентов.