В конце 2023 года Аргентина столкнулась с коренными переменами в сфере аренды жилья, когда новый президент Хавьер Милея отменил действовавшие до этого жесткие законы о контроле за арендой. Эти меры были первоначально разработаны для защиты арендаторов от резких скачков цен, однако они привели к неожиданным последствиям, негативно отразившись как на арендодателях, так и на арендаторах. Проблемы контроля за арендой начались в 2020 году, когда правительство внедрило правила, ограничивающие размеры арендной платы и устанавливающие минимальные сроки аренды. Ожидалось, что эти меры предоставят защиту арендаторам, однако на практике это создало множество трудностей для владельцев недвижимости. Например, закон требовал от арендодателей заключения трехлетних контрактов с арендной платой, фиксируемой на основе инфляции и роста заработной платы.
Это означало, что арендодатели теряли возможность адекватно реагировать на изменение рыночной ситуации и инфляцию, что привело к значительному снижению предложений на рынке аренды. По мере дальнейшего падения экономики страны и растущей инфляции, многие арендодатели начали уклоняться от формального рынка. Это стало причиной появления «двойного» рынка, в котором альтернативные договора, такие как краткосрочные аренды через платформы типа Airbnb, стали обычной практикой. В результате сложилась ситуация, когда арендодатели были вынуждены принимать на себя большие риски, предпочитая скрываться от действующих законов и уклоняться от обязательств. Однако под конец 2023 года ситуация кардинально изменилась с приходом нового правительства.
Один из первых указов Милея отменил контроль за арендой и минимальные сроки аренды, сделав процесс аренды более гибким и свободным. Рынок мгновенно отреагировал на эти изменения. Арендодатели начали возвращаться на рынок, а квартиры, которые ранее оставались пустыми, снова стали доступными для аренды. Эксперты отметили, что отмена контроля за арендой мгновенно повлияла на объемы предложения. Например, на платформе Zonaprop, одном из крупнейших сайтов по аренде в Аргентине, количество доступных для аренды объектов удвоилось всего за месяц после отмены контроля.
Это привело к значительному увеличению конкуренции на рынке, где арендодатели теперь более свободно могут устанавливать цены и условия аренды. Для арендаторов также возникли новые возможности. В течение 18 месяцев до отмены контроля за арендой, арендаторы сталкивались с трудностями в поиске жилья из-за ограниченного предложения и высоких цен. Теперь же, благодаря возросшему количеству предложений, арендаторы имеют возможность выбирать и находить жилье, более соответствующее их потребностям и бюджету. Ситуация на рынке недвижимости снова начала оживать.
Несмотря на положительные изменения, вызванные отменой контроля за арендой, важно отметить, что не все проблемы были решены. Были высказаны опасения по поводу процесса выселения арендаторов и незащищенности прав владельцев недвижимости. Постоянные сложности в этой сфере остаются серьезным препятствием для всех участников рынка. Кроме того, отмена контроля за арендой в Аргентине служит важным уроком для других стран вокруг мира, которые рассматривают подобные меры. Например, в некоторых штатах США вновь поднялся вопрос о внедрении законов о контроле за арендой, несмотря на негативный опыт Аргентины.
