В последние десятилетия США пережили огромный демографический сдвиг: население всё активнее концентрируется не в крупнейших городах, а в пригородах особенно в южных и западных регионах, известных как Солнечный пояс. Такие города, как Финикс, Даллас, Атланта и Майами, продолжают привлекать новых жителей благодаря экономическому росту, мягкому климату и доступному жилью — по крайней мере, это было верно до недавнего времени. Сегодня же пригороды, которые ещё недавно считались недорогими и перспективными, сталкиваются с резким ростом цен на жильё, вызывая тревогу по поводу будущего доступности жилья для миллионов американцев. В течение долгого времени именно растущие пригороды поддерживали американскую мечту о собственном доме с садом и гаражом. Этот тип жилья оказал огромное влияние на формирование городских и пригородных пространств с конца Второй мировой войны.
Благодаря доступности земли и стремлению растущего среднего класса к пространству для семьи, пригороды строились за счёт постоянного расширения территорий, что позволяло поддерживать относительную доступность жилья и качеством жизни. Однако эта модель — классическая спред-структура, основанная на низкой плотности и автомобильной зависимости — начала выдыхаться. Во-первых, демографическая нагрузка. В таких мегаполисах, как Финикс, количество жителей с начала 2000-х годов выросло более чем на 58%, в то время как строительство новых домов происходит практически на прежнем уровне. Иными словами, предложение не поспевает за спросом, несмотря на растущий рынок строительства.
В результате цены поднимаются, потому что просто не хватает жилья для всех желающих. Это явление давно характеризовало прибрежные мегаполисы, такие как Нью-Йорк и Сан-Франциско, а теперь, по сути, повторяется в регионах, ранее славившихся своей лояльностью к строительству и относительно мягкими регуляторными барьерами. Во-вторых, роль зонирования и регулирования. Хотя пригороды традиционно ассоциируются с большой свободой для строительства, сегодня они оказываются всё менее открыты к плотной застройке. Строгие правила зонирования чаще всего запрещают многоквартирные дома или даже трансформацию существующих жилья в дуплексы и триплексы.
Такие ограничения создали де-факто барьеры для плотного и разнообразного жилья, которое могло бы частично решить проблему нехватки и роста цен. Вместо этого новые дома в приоритетных пригородах — это зачастую большие, дорогие «мэкеншены», которые доступны лишь узкому кругу покупателей. В-третьих, инфраструктурные и транспортные ограничения. Многие станции метро, дороги и социальные услуги на периферии крупных городов не рассчитаны на рост населения. Экспансия «пёстрой» низкоплотной застройки влечёт за собой огромные расходы на поддержание инфраструктуры, увеличение транспортных пробок и повышение экологической нагрузки.
Пределы расширения уже скоро будут достигнуты концептуально, потому что люди не хотят жить слишком далеко от работы, школ и сервисов. Пандемия COVID-19 внесла свои коррективы, усилив интерес к субурбам благодаря возросшей удалённой работе и смене приоритетов жителей. Многие семьи заинтересованы в больших жилых площадях, безопасной среде и близости к природе. Спрос на жильё в пригородах только увеличился, но при этом предложения для развития новых районов всё меньше. В результате стоимость жилья продолжает расти, а кризис доступности усугубляется по всей стране.
Нельзя не отметить и культурно-политическую составляющую. Местные сообщества часто сопротивляются изменениям в своих районах — присутствует явление, известное как «Нимби» (не в моём дворе). Люди борются против новых проектов, боясь потери статуса собственности, изменения облика районов и негативных последствий от плотной застройки. Таким образом, местные власти реализуют политику, замедляющую развитие жилья и нежелательную для рынка сегментацию. Ключ к решению проблемы лежит в переосмыслении того, что могут и должны представлять собой американские пригороды в новом столетии.
Вместо бесконечного горизонтального распространения необходимо внедрение более гибких подходов к изменению зонирования, снятие ограничений на строительство многоквартирных домов и развитие инфраструктуры, поддерживающей более плотное проживание. Государственные и муниципальные власти – уже в этом направлении принимают смелые решения. За последние годы в нескольких штатах, включая Калифорнию, Миннеаполис и Орегон, приняты изменения, которые снимают запреты на строительство дуплексов, триплексов и другого многообразия жилья на землях, отведённых под односемейные дома. Например, Калифорния упростила нормы для строительства дополнительных жилых блоков на одной территории, приняла меры для отмены требования обязательных парковочных мест, которые до этого значительно поднимали стоимость строительства. Эти новации уже дают надежду на увеличение предложения доступного жилья в пригородах.
Однако изменения в законодательстве – это только часть долгого пути. Для реальных трансформаций требуется изменение мышления у жителей, девелоперов и политиков. Необходимо признать, что рост и смена городской ткани — неизбежны, а право отдельного собственника блокировать развитие должно уступить место интересам общественного блага. Прайс для пристроек и плотных жилых проектов должен стать приемлемым и желанным, поскольку это ключ к сохранению разнообразия населения и экономического роста. Инновационные девелоперские подходы предлагают постепенное уплотнение пригородных районов с сохранением их эстетики и качества.
Например, строительство небольших «рядуй» коттеджей или дуплексов на месте одного большого дома не создаст масштабных изменений сразу, но вкупе может существенно увеличить жилищный запас и разнообразие. Такие проекты умеют сочетать преимущества пригородов и экономическую эффективность. Важным аспектом является и экологическая составляющая: уменьшение зависимости от автомобилей, развитие общественного транспорта, внедрение энергоэффективных технологий и создание комфортной городской среды для пеших и велосипедных прогулок. Эти элементы делают пригороды более устойчивыми, привлекательными и пригодными к жизни. Пересмотр привычных моделей американской пригорода станет ответом на все более острую проблему доступности жилья, которая сегодня уже воспринимается национальным вызовом.
