В июле 2025 года была объявлена значимая сделка в сфере розничной торговли США, которая привлекла внимание отраслевых аналитиков и инвесторов. Частная инвестиционная фирма Onyx Partners приобрела 119 объектов недвижимости, ранее занимаемых магазинами JCPenney, в рамках сложного процесса реструктуризации сети. Сумма сделки составила приблизительно 947 миллионов долларов. Это одна из крупнейших сделок с недвижимостью в ритейле за последнее время и важный этап в эволюции традиционных торговых центров страны. Путь к сделке был непростым.
JCPenney, одна из известных американских розничных сетей, столкнулась с серьезными финансовыми трудностями в последние годы, что привело к банкротству и реструктуризации компании в 2020 году. В результате был создан Copper Property CTL Pass Through Trust — доверительный фонд, призванный ликвидировать часть активов компании для погашения долгов и выплат кредиторам. В рамках этого процесса изначально планировалось продать около 160 магазинов и шесть складских помещений. Из этих объектов 119 магазинов, которые продолжали функционировать на момент сделки, были проданы Onyx Partners. Важно отметить, что сделка совершена по модели долгосрочных тройных чистых арендных соглашений (triple-net leases), согласно которым JCPenney берет на себя оплату аренды, техническое обслуживание и прочие эксплуатационные расходы.
Такой подход позволяет инвестору минимизировать операционные риски и получать стабильный доход от арендатора с долгосрочными обязательствами. Onyx Partners — частная инвестиционная компания из Бостона, которая успешно выиграла этот актив после интенсивного конкурсного процесса, включавшего более 700 заявок. Данная сделка стала не только крупным приобретением для Onyx, но и одной из самых масштабных портфельных покупок коммерческой недвижимости в ритейловом секторе США за последние годы. Завершение сделки ожидается к началу сентября 2025 года, что соответствует графику ликвидации активов, установленному доверительным фондом, который должен полностью выполнить свои обязательства до конца января 2026 года. Эксперты рынка отмечают, что средняя цена за один объект оказалась несколько ниже по сравнению с отдельными продажами, проведенными ранее фондами ликвидации.
Однако это было обусловлено необходимостью ускоренного процесса продажи и ограничениями по времени, что сделало пакетную сделку более привлекательной для обеих сторон. Аналитики связывают эту сделку с широкой тенденцией изменений в традиционной розничной торговле, которая отходит от масштабной сети физических магазинов в сторону более гибких и цифровых моделей ведения бизнеса. С момента выхода из процедуры банкротства компания JCPenney уже сократила свое физическое присутствие, закрыв более 200 магазинов в период пандемии и после неё. В настоящее время под управлением нового корпоративного владельца Catalyst Brands сеть поддерживает около 650 действующих торговых точек по всей стране. Тем не менее, давление на традиционные сетевые магазины сохраняется.
Розничная индустрия США становится все более конкурентной, учитывая рост электронной коммерции и изменения предпочтений покупателей. Крупные сетьи, такие как Walmart и Target, демонстрируют устойчивость благодаря обновлениям форматов и внедрению омниканальных стратегий. В то же время большинство универсальных магазинов вынуждены реорганизовываться или сокращать присутствие. Для кредиторов и инвесторов JCPenney эта сделка является важным этапом возврата средств после процедуры банкротства. Выплата обязательств осуществляется с выручки от продажи активов, и завершение сделки позволит доверительному фонду направить полученные средства владельцам сертификатов и другим кредиторам.
Onyx Partners уже завершила все необходимые процедуры надлежащей проверки и внесла невозвратный депозит, что подтверждает серьезность намерений компании. Данная сделка имеет также стратегическое значение для рынка коммерческой недвижимости, демонстрируя интерес частных инвесторов к крупным портфельным объектам с устоявшимися арендаторами. Модель «тройного нетто» стала популярной среди крупных инвестиционных компаний, так как она снижает эксплуатационные риски и гарантирует стабильный денежный поток. В условиях нестабильности розничного сектора такие форматы особенно привлекательны. В целом, приобретение 119 магазинов JCPenney — это не просто крупная финансовая операция, но отражение глубоких изменений в американской розничной торговле и рынке недвижимости.
Эти процессы продолжаются, и многие эксперты прогнозируют дальнейшее сокращение физического ритейла, а также рост доли цифровых каналов продаж. Однако объекты с устойчивыми арендаторами и выгодными договорными условиями сохраняют значительную инвестиционную привлекательность. Таким образом, сделка между Copper Property Trust и Onyx Partners освещает важный этап реструктуризации розничной сети JCPenney и демонстрирует адаптацию традиционных ритейлеров и инвесторов к новым экономическим реалиям. Продолжающийся процесс оптимизации физического присутствия торговых сетей, а также стратегические покупки активов профессиональными инвестиционными фирмами формируют тренды, которые будут определять будущее сектора в ближайшие годы.
