Лучшие акции для покупки сейчас: сравнение Realty Income и Vici Properties

Институциональное принятие

Инвестиции в недвижимость привлекают многих благодаря стабильному доходу и относительной защищённости от инфляции. Особенно популярны фонды недвижимости или REITs (Real Estate Investment Trusts), которые обязаны выплачивать не менее 90% налогооблагаемого дохода в виде дивидендов. Это делает их привлекательными для инвесторов, ищущих регулярный пассивный доход. Среди множества предложений на рынке выделяются две компании: Realty Income и Vici Properties. Каждая из них имеет уникальную бизнес-модель, разные портфели недвижимости и особенности управления, которые стоит проанализировать, прежде чем принимать инвестиционные решения.

В этом обзоре рассмотрим ключевые аспекты этих компаний, а также плюсы и минусы вложений в них. Realty Income - это крупный и опытный игрок на рынке REIT, существующий более пятидесяти лет. Его портфель насчитывает свыше 15 600 объектов недвижимости, большая часть которых связана с розничными арендаторами. Среди них такие известные бренды, как Dollar General и Home Depot, что обеспечивает стабильный приток средств. При этом около 80% арендной платы компании формируется именно за счет розничных арендаторов.

Однако стоит учитывать, что сектор розничной торговли сильно меняется под влиянием цифровых технологий и роста онлайн-шопинга. Это ставит под вопрос устойчивость некоторых арендаторов, особенно тех, чьи магазины не имеют веских причин для посещения офлайн. Но Realty Income предпринимает шаги по уменьшению этих рисков, ориентируясь на арендаторов с привлекательным опытом офлайн-покупок. Высокая занятость недвижимости говорит о том, что компания успешно справляется с этими вызовами - в последнем квартале уровень заполняемости составил впечатляющие 98,6%. Кроме того, Realty Income демонстрирует способности увеличивать доходы от аренды: за последний квартал рост арендных платежей при продлении контрактов достиг 3,4%.

 

Более того, у компании зафиксирована длительная история повышения дивидендов - выплаты осуществляются ежемесячно, и руководство поднимает их уже около 30 лет подряд, зачастую делая это несколько раз в год. Это говорит о финансовой стабильности и надёжности Realty Income с точки зрения инвесторов. Текущая дивидендная доходность компании составляет 5,4%, что заметно выше средней по REIT-сектору, представленной индексом FTSE Nareit All Equity REITs, который в конце июля имел доходность около 4%. Основной показатель для оценки способности Realty Income покрывать дивиденды - это скорректированные денежные средства от операций (FFO). Компания ожидает, что показатель на 2025 год составит от 4,24 до 4,28 долларов на акцию, немного превысив цифру 2024 года в 4,19 доллара.

 

При нынешнем уровне годовых дивидендов в 3,23 доллара, Realty Income имеет достаточный запас для поддержания и роста выплат. Vici Properties - младший игрок на рынке, запущенный в 2017 году, но уже привлекший внимание инвесторов благодаря своей специализированной нише. В отличие от Realty Income, портфель Vici состоит преимущественно из объектов, связанных с индустрией развлечений и азартных игр. Это казино, курорты и развлекательные комплексы, сдаваемые в аренду крупным компаниям, работающим в данном сегменте. Такой профиль ведения бизнеса влечёт за собой большую чувствительность к экономическому циклу.

 

В периоды экономической неопределённости и кризисов люди склонны ограничивать развлечения и путешествия, что отражается на доходах арендаторов Vici и, следовательно, на стабильности арендных платежей. Несмотря на это, отрасль азартных игр и развлечений в целом демонстрирует устойчивый спрос в периоды роста экономики, предоставляя возможности для роста доходов Vici. Компания активно расширяет портфель, приобретая новые объекты и укрепляя позиции на рынке. Хотя история Vici короче, её бизнес-модель отличается потенциалом для более высокой доходности, чем у более консервативных REIT. Для инвесторов важно понимать, что вложения в Vici сопровождаются более высокими рисками из-за цикличности и зависимости от настроений потребителей.

При этом дивидендная доходность Vici Properties сопоставима или выше среднего уровня по рынку REIT, что привлекает тех, кто готов принять на себя более высокий уровень риска ради потенциально большей прибыли. В сравнении с Realty Income, которая отличается устойчивостью и стабильностью, но при этом медленным ростом, Vici предлагает динамичное развитие с более значительными колебаниями доходности и стоимости акций. Важно отметить, что обе компании работают в структурах REIT и обязаны выплачивать значительную часть прибыли в виде дивидендов, что делает их особенно привлекательными для инвесторов, ориентированных на поток доходов. Однако стратегически Realty Income лучше подходит для инвесторов с более консервативным подходом, стремящихся к стабильному и предсказуемому доходу. Vici Properties подойдёт тем, кто готов рискнуть ради более высокой доходности и роста капитала, принимая во внимание цикличность и специфику индустрии развлечений.

При выборе между Realty Income и Vici Properties стоит также обратить внимание на баланс между доходностью и рисками, географическое распределение объектов, качество арендаторов и макроэкономические тенденции. Realty Income, обладая долгой историей успешного управления большим портфелем недвижимости, демонстрирует устойчивость даже в условиях экономических изменений. В то же время Vici Properties стремится расширять бизнес в специфической нише, которую сложно назвать стабильной, но которая обладает большим потенциалом при благоприятных экономических условиях. Инвесторам рекомендуется тщательно изучить финансовую отчётность, прогнозы компаний, а также состояние экономики и рынка недвижимости. Владение акциями Realty Income или Vici Properties может стать важной частью диверсифицированного инвестиционного портфеля, ориентированного на получение дивидендов и рост капитала.

Окончательный выбор зависит от индивидуальных предпочтений инвестора, его толерантности к рискам и ожидаемых финансовых целей. Стратегия долгосрочного инвестирования в REIT требует внимания к деталям, регулярного анализа и готовности реагировать на изменения рынка. В итоге Realty Income и Vici Properties предлагают различные пути к финансовому успеху в секторе недвижимости. Ваша задача - оценить, какая из них больше соответствует вашему инвестиционному профилю и целям, чтобы сделать обоснованный выбор и максимизировать выгоду от вложений. .