Рынок жилья в Соединённых Штатах столкнулся с серьёзными трудностями, которые, по мнению экспертов Reuters, сохранятся до 2027 года. Главным фактором, сдерживающим рост этого сектора, являются высокие ипотечные ставки, которые продолжают негативно влиять на покупательский спрос. Несмотря на некоторые улучшения с точки зрения предложения, условия для большинства потенциальных покупателей остаются крайне сложными. В течение нескольких месяцев подряд цены на жильё в крупнейших городских агломерациях страны неуклонно снижаются, что не наблюдалось с начала 2023 года. Анализ ситуации позволяет понять, почему рынок застрял в этой рутине и когда можно ожидать его полноценное восстановление.
Одной из основных причин замедления активности на рынке является резкое повышение ипотечных ставок, которые сейчас находятся около отметки 6,5%. Такие ставки значительно снижают доступность жилья для большинства американцев, особенно для тех, кто приобретает недвижимость впервые. В результате спрос на новое жильё существенно падает, а продавцы, чьи дома были куплены по более низким ставкам - ниже 4%, не спешат соглашаться на продажу по текущим условиям. Эта двойная проблема приводит к застою: покупателей на рынке мало, а предложения недостаточно для удовлетворения спроса. Кроме того, высокая стоимость жилья остаётся значительным барьером для молодых американцев.
Средний возраст первого покупателя сегодня составляет 38 лет, что существенно выше показателей 1980-х годов, когда обычно недвижимость приобреталась в конце 20-летнего возраста. Рост цен на дома почти на 60% по сравнению с допандемийными уровнями превращает покупку жилья в недоступную мечту для многих молодых семей и одиночек. Подобная ситуация затрудняет обновление жилого фонда, поскольку количество сделок сокращается, а рынок начинает испытывать структурные проблемы. Несмотря на сложности, на последних месяцах наблюдается рост активных предложений на рынке. По данным с конца 2025 года, количество выставленных на продажу домов достигло максимума за последнее десятилетие.
Однако этот небольшой прирост в предложении не сопровождается значительным снижением ипотечных ставок, что сохраняет высокий барьер для реальных сделок. Рынок остаётся раздробленным: выгодные для покупателей объекты есть, но потенциальные покупатели не готовы и не могут воспользоваться этой возможностью из-за дорогих кредитных ресурсов. Эксперты также отмечают, что прогнозы Федеральной резервной системы (ФРС) США по снижению процентных ставок, хотя и обнадеживают, пока не оказывают существенного влияния на ипотечные ставки. Ожидаемые поэтапные снижения на 25 базисных пунктов в конце 2025 года и последующие в 2026-м не приводят к резкому уменьшению стоимости кредитов на жильё. Объясняется это тем, что снижение происходит преимущественно по краткосрочным финансовым инструментам, в то время как кредитование недвижимости базируется на долгосрочных ставках, которые продолжают оставаться высокими.
Средний прогноз среди группы из 27 ведущих аналитиков недвижимости по итогам опроса Reuters указывает на рост цен в размере лишь 2,1% в 2025 году и всего 1,3% в 2026-м. Эти цифры значительно ниже предыдущих ожиданий в районе 3,5%, актуальных в июне этого же года. Лишь в 2027 году, согласно прогнозам экспертов, ожидается более заметное оживление с увеличением стоимости жилья приблизительно на 3%. Тем не менее, даже при таких условиях цены будут находиться на достаточно высоком уровне, что продолжит ограничивать возможности для широкого круга покупателей. Влияние на рынок оказывает и ситуация на рынке труда.
С понижением темпов роста занятости и ростом безработицы многие семьи оказываются в затруднительном положении, что вынуждает некоторых продавцов выставлять недвижимость на рынок под давлением финансовых обстоятельств. Происходит так называемое "принудительное принуждение к продаже", которое потенциально может способствовать некоторому расширению предложения и снижению цен. Однако спада спроса из-за высоких ставок ипотечного кредитования и ограниченной доступности жилья эти процессы пока не компенсируют полностью. Высокие ипотечные ставки - ключевой фактор, который не изменится в ближайшее время. Прогнозы строительства нового жилья также сдержаны, поскольку девелоперы не готовы брать серьезные риски на фоне неопределённости по ценам и стоимости заимствований.
Ограниченное предложение в сочетании с ограниченным спросом создаёт идеальные условия для стагнации рынка. Для большинства американских семей покупка дома остаётся недоступной, особенно учитывая тенденции роста средней стоимости недвижимости последних лет. Долгосрочная перспектива рынка жилья в США остаётся неопределённой. Ключевой момент - возможное постепенное снижение ипотечных ставок и улучшение общей экономической ситуации, включая укрепление рынка труда и рост доходов населения. В случае положительного развития этих факторов можно ожидать, что рынок начал бы восстанавливаться уже со второй половины 2026 года, а более устойчивое оживление случится в 2027 году.
До тех пор же большинство американцев будут сталкиваться с трудностями при попытке приобрести собственное жильё, а активность на рынке будет оставаться на относительно низком уровне. Еще одним важным аспектом, влияющим на динамику рынка, является изменение демографической структуры населения и изменение предпочтений молодёжи в отношении жилья. Более высокая средняя возрастная планка первого покупателя свидетельствует о том, что многие молодые люди предпочитают откладывать приобретение собственного жилья или вовсе рассматривают альтернативные формы аренды и совместного проживания. Такое поведение выступает дополнительным фактором, замедляющим оборот жилой недвижимости. В итоге, анализ текущей ситуации и прогнозов экспертов Reuters показывает, что жилищный рынок США застрял в сложной фазе с ограниченным спросом и высокой стоимостью заемных средств.
Именно эти причины не позволяют рынку быстро вернуться к росту и активному развитию. Несмотря на появление в будущем более благоприятных условий, полное восстановление произойдет не раньше конца 2026 - начала 2027 годов. В течение этого периода многие американцы останутся на стороне потенциальных покупателей, находясь в ожидании более доступных условий и большей стабильности на рынке недвижимости. .
