Рынок недвижимости Китая продолжает сталкиваться с серьёзными проблемами, которые усугубляются не только экономическими трудностями, но и значительными демографическими изменениями. Долгосрочный спад, характерный для этого сектора, в сочетании с сокращением численности населения, принимает масштабный характер и оказывает глубокое влияние на рынок жилья и инвестиционную активность в стране. Экономика недвижимости традиционно была одним из столпов экономического роста Китая. В течение последних десятилетий быстрый рост урбанизации и увеличение численности населения стимулировали высокий спрос на новое жильё. В 2017 году количество новых домов, продаваемых в городах Китая, достигало рекордных 20 миллионов единиц в год.
Однако в последние годы ситуация резко изменилась, и по оценкам Goldman Sachs, этот показатель может оставаться на уровне менее 5 миллионов единиц ежегодно, что составляет лишь четверть от пика рынка. Основной причиной сокращения спроса на новые дома является демографический сдвиг, связанный с уменьшением численности населения и снижением рождаемости. По данным Всемирного банка и других аналитических агентств, китайское население, достигшее 1,41 миллиарда человек, к 2035 году может снизиться до менее чем 1,39 миллиарда. Уже в 2024 году зафиксировано уменьшение численности населения на 1,39 миллиона человек по сравнению с предыдущим годом. Эти тенденции обусловлены несколькими факторами.
Во-первых, несмотря на отмену строгой политики одного ребёнка в 2016 году и введение различных финансовых стимулов для молодых семей, уровень рождаемости в стране продолжает падать. Причинами этого являются устойчивая экономическая нестабильность, неопределённость в вопросах трудоустройства и недостаточная социальная поддержка со стороны государства. Молодые китайцы всё чаще откладывают создание семьи в пользу развития карьеры и сохранения индивидуальной свободы. Низкий уровень рождаемости отражается и на других аспектах социальной жизни. Например, по официальным данным Министерства образования Китая за последние два года закрылось около 36 тысяч детских садов, а количество дошкольников снизилось более чем на 10 миллионов.
Аналогичная ситуация наблюдается и в сфере школьного образования: количество начальных школ сократилось почти на 13 тысяч за период с 2022 по 2024 год. Сокращение числа детей влияет на изменение приоритетов покупателей на рынке жилья. Ранее жилые комплексы рядом с престижными школами пользовались невероятным спросом и высокими ценами благодаря возможности обеспечить детям качественное образование и ожиданию роста рыночной стоимости квартир. Сейчас же, с учетом демографического спадa и смягчения правительственных правил, связанных с выравниванием образовательных возможностей, преимущества таких районов стремительно сокращаются. Это приводит к падению стоимости квартир, которые раньше считались особо привлекательными.
Тенденция снижения качества спроса на жильё становится заметной в крупных мегаполисах, таких как Пекин и Шанхай. Жители этих городов уже отмечают снижение цены на квартиры, купленные для обеспечения образования детей. По словам аналитиков, цены на такие квартиры могут снижаться на 20% и более, что стало серьёзным ударом по домашним финансам семей и инвесторов. Несмотря на активные меры центрального и местного правительства, направленные на стимулирование рынка недвижимости начиная с конца 2020 года, отчётливая позитивная динамика роста так и не проявилась. Цены на новые дома продолжают снижаться, а инвестиционная активность остаётся на низком уровне.
Статистика продаж в 30 крупнейших городах Китая показывает годовое падение продаж жилья более чем на 11% в первой половине 2025 года, что является ухудшением по сравнению с 3% падения в мае. Текущая ситуация вызывает тревогу у многих экспертов, поскольку в условиях ожиданий дальнейшего снижения цен владельцы инвестиционной недвижимости скорее будут продавать объекты, вместо того чтобы удерживать их. Это усиливает давление на рынок и замедляет восстановление отрасли. Урбанизация, которая ещё некоторое время может поддерживать спрос на жильё, в обозримом будущем будет замедляться. В сочетании со снижением рождаемости и увеличением численности пожилого населения, эти факторы будут продолжать оказывать давление на рынок недвижимости.
Ряд аналитиков полагает, что полное проявление негативного демографического эффекта будет наблюдаться только через десятилетия, однако уже сегодня Германия стоит перед сложной задачей найти баланс между инвестициями в жильё, социальной политикой и развитием инфраструктуры. Среди позитивных моментов можно выделить спрос на ремонт и улучшение жилищных условий, что представляет собой возможный источник стабильного дохода для строительных компаний и застройщиков в краткосрочной перспективе. Вместе с тем, общая тенденция к сокращению количества новых покупателей и снижению спроса сохраняется и требует адекватного реагирования на уровне государственной политики. Таким образом, рынок недвижимости Китая находится под двойным ударом: со стороны продолжающегося экономического спада и вследствие глобального демографического кризиса. Сокращение населения и уменьшение числа молодых семей ведёт к падению спроса на новое жильё, что серьёзно отражается на инвестиционной привлекательности сектора и ценах на недвижимость.
В сложившейся ситуации правительству предстоит принять комплексные меры по стимулированию рождаемости, улучшению социальной поддержки и адаптации жилищной политики к реалиям меняющегося рынка. Устойчивое развитие рынка недвижимости Китая в будущем зависит от того, насколько эффективно удастся сочетать социальные реформы, экономические стимулы и инновационные подходы к урбанистическому планированию. Пока же сектор продолжает испытывать давление от демографических факторов, обусловленных долгосрочным снижением населения и меняющимися запросами общества.
