В современном мире покупка собственного жилья традиционно считается важным шагом к финансовой стабильности и увеличению личного капитала. Многие люди воспринимают дом как актив, который со временем обязательно принесет прибыль благодаря росту стоимости, строительству капитала и возможности улучшения жилищных условий. Однако Грант Кардон, успешный инвестор и эксперт в области недвижимости, недавно высказал мнение, которое вызывает оживленные обсуждения среди домовладельцев и тех, кто планирует покупку жилья. Он призывает пересмотреть широко распространенный миф о том, что обязательно нужно включать стоимость собственного дома в расчет чистой стоимости и считать его благонадежным активом. Более того, он утверждает, что дом без сдачи в аренду является скорее обязательством, нежели активом.
Такое мнение заставляет по-новому взглянуть на многие финансовые стратегии и даже поменять отношение к аренде жилья. Одной из основных причин, по которой Карден называет основной дом обязательством, а не активом, является отсутствие у него способности генерировать доход. В то время как инвестиционная недвижимость приносит пассивный доход через аренду, ваш основной дом лишь создает расходы. Это выражается не только в очевидной необходимости оплаты ипотечного кредита, но и в дополнительных издержках – налогах на имущество, ремонтах, страховании и коммунальных платежах. По мнению Кардеона, эти расходы в совокупности зачастую достигают около 2% от стоимости дома ежегодно, что значительно снижает общую рентабельность объекта.
Важно отметить, что многие люди ошибочно считают рост стоимости жилья практически гарантированным способом накопления капитала. Хотя недвижимость действительно имеет потенциал для роста в цене, это далеко не всегда происходит пропорционально вложенным средствам и времени. Дополнительные затраты, включая расходы на покупку и продажу, такие как комиссионные, закрывающие расходы и налоги на прирост капитала, могут существенно съесть возможную прибыль. Кроме того, доход от роста стоимости не является ликвидным, пока дом не продан, а процесс продажи может затянуться, особенно в нестабильных экономических условиях. Карден советует рассматривать инвестиционную недвижимость только в случае, если она приносит стабильный положительный денежный поток.
В этом случае дом или квартира сдается в аренду, покрывая не только расходы, но и принося прибыль. Такие объекты могут быть многоквартирными домами, дуплексами или приобретены с целью максимизации доходности. Примером служит покупка здания с несколькими отдельными квартирами, из которых хотя бы одна сдается жильцам. В этом случае дом работает на владельца, генерируя постоянный доход, а рост стоимости недвижимости является дополнительным бонусом. Другой важный аспект – операция с жильем как с финансовым активом.
Владелец основного дома часто сталкивается с затратами на покупку и продажу недвижимости, которые включают налоги, комиссии риелторам, судебные и прочие расходы. Эти шаги снижают общую прибыль и увеличивают финансовую нагрузку. Карден утверждает, что учитывая эти факторы, гораздо выгоднее рассматривать жилье именно как место для жизни, а не как вложение. По его мнению, лучше арендовать недвижимость для собственного проживания, сохраняя при этом капитал для инвестиций в объекты, которые действительно генерируют доход. Аренда, с другой стороны, обладает рядом преимуществ.
Она даёт гибкость в выборе места и условий проживания без необходимости нести дополнительные финансовые обязательства в виде налогов и ремонта, а сэкономленные средства можно направить на покупку доходной инвестиционной недвижимости или другие виды инвестиций, которые способны обеспечить стабильный рост капитала. Карден подчеркивает, что многие люди испытывают ментальный комфорт от владения жильём, однако этот комфорт нельзя равнять с финансовой выгодой. С точки зрения эффективного управления личными финансами это различие критично. Также стоит учитывать, что инвестиции в недвижимость требуют долгосрочного планирования и понимания рынка. Кардон советует новичкам не останавливаться на первичных вложениях в отдельные дома, а стремиться к приобретению многоквартирной недвижимости, которая обеспечивает более высокую доходность и меньше рисков, связанных с простоем квартиры без арендаторов.
Это помогает создавать более устойчивый пассивный доход и снижать финансовую зависимость от единственного источника прибыли. Несмотря на то, что дом остаётся важной частью жизни большинства людей, подход к его финансовой оценке требует тщательного анализа. Учитывая все расходы, связанные с владением недвижимостью, и отсутствие дохода, многие владельцы могут переоценивать свои финансовые возможности. Подсчёт чистой стоимости, включающий в себя стоимость основного жилья, порой создаёт иллюзию финансового благополучия, скрывая при этом реальную картину ликвидности и денежного потока. Таким образом, рекомендации Гранта Кардона меняют устоявшиеся представления и могут служить полезным ориентиром для тех, кто хочет выстроить грамотную финансовую стратегию.
Взвесив все плюсы и минусы владения жильём, стоит задуматься, какой подход принесет не только эмоциональное удовлетворение, но и финансовую устойчивость в долгосрочной перспективе. Переосмысление роли основного дома и акцент на инвестициях, приносящих доход, может стать ключом к эффективному управлению богатством и созданию настоящего пассивного дохода.
