Федеральное жилищное агентство (Federal Housing Finance Agency, FHFA) США недавно издало распоряжение, согласно которому крупные игроки на рынке ипотечного кредитования – компании Фанни Мэй (Fannie Mae) и Фредди Мак (Freddie Mac) – должны начать учитывать криптовалюты как часть активов покупателей при покупке ипотечных кредитов у банков. Это важное новшество знаменует собой значительный сдвиг в финансовой политике, направленный на интеграцию цифровых валют в традиционную систему жилищного кредитования. Михаил Пулте, директор FHFA, распорядился подготовить предложение, в котором будет подробно описано, каким образом криптовалютные активы могут использоваться при оценке рисков ипотеки. Особое внимание при этом уделяется тому, что криптовалюты должны оставаться на регулируемых в США централизованных биржах и соответствовать всем применимым законам, чтобы их можно было принимать в учет как резервные активы. Пулте также подчеркнул, что криптоактивы не нужно конвертировать в доллары США для оценки – это новшество облегчает процесс включения цифровых валют в финансовые расчеты.
При этом важно отметить, что распоряжение действует уже с момента его подписания, и компании Фанни Мэй и Фредди Мак должны оперативно выработать собственные предложения для внедрения данной инициативы. В последнее время использование криптовалют для покупки жилья оставалось ограниченным. Согласно опросу Национальной ассоциации риэлторов, только около одного процента участников, которые покупали дома в период с июля 2023 по июнь 2024 года, использовали доходы от продажи криптовалют для первоначального взноса. Но с учетом растущей популярности цифровых валют и увеличения количества инвесторов, имеющих крупные криптопортфели, это число может значительно возрасти в будущем. Ранее банки при рассмотрении ипотечных заявок не учитывали криптовалютные активы клиента до тех пор, пока они не были конвертированы в традиционные валюты.
Новое распоряжение меняет эту логику, что открывает больше возможностей для заемщиков, владеющих значительными объемами криптовалют. Эксперты отрасли положительно оценивают данный шаг. По словам Дэррила Фэрвеатера, главного экономиста компании Redfin, это большое достижение для сторонников криптовалюты, стремящихся к тому, чтобы их активы признавались наравне с классическими финансовыми инструментами. В то же время Фэрвеатер подчеркивает, что волатильность криптоактивов требует их соответствующего дисконтирования при оценке рисков, аналогично тому, как это делают с отдельными акциями и другими нестабильными активами. Стратегическая цель нового порядка – расширить круг способов оценки кредитоспособности заемщиков, чтобы большее число людей могло претендовать на ипотечные кредиты.
Это может положительно сказаться на жилищном рынке, стимулируя спрос и облегчая доступ к жилищному финансированию для тех, кто инвестировал в цифровые активы как альтернативу традиционным инструментам вроде облигаций и акций. Фанни Мэй и Фредди Мак, находящиеся под управлением правительства с момента финансового кризиса 2008 года, играют ключевую роль в обеспечении ликвидности на рынке ипотечного кредитования. Они покупают у банков ипотечные кредиты, соответствующие критериям допустимого риска, гарантируя стабильность системы жилищного финансирования. Их доля на рынке составляет около половины от общего объема в 12 триллионов долларов США. Внедрение криптовалют в этот процесс означает не только признание нового класса активов, но и потенциальную модернизацию всей системы кредитования.
Однако вместе с новыми возможностями появляются и риски. Волатильность криптовалют и регуляторная неопределенность остаются серьезными препятствиями. При этом ключевое условие учитывания криптоактивов – наличие возможности доказывания и хранения на регулируемых централизованных биржах. Это призвано защитить систему от рисков мошенничества и чрезмерной нестабильности. Кроме того, распоряжение требует, чтобы агенции выработали свои предложения в максимально сжатые сроки, что свидетельствует о высокой важности и приоритете этого направления в текущей политике FHFA.
Интеграция криптовалют в ипотечное кредитование открывает интересные перспективы для участников рынка. Домашние покупатели с криптовалютными накоплениями смогут рассчитывать на более гибкий подход к своим заявкам, а банки – на расширение кругозора при оценке резервов потенциальных заемщиков. Таким образом, будущее ипотечного кредитования становится более технологичным и адаптированным под реалии цифровой экономики, что отражает общий тренд глобального финансового рынка. В целом, решение FHFA подчеркивает признание криптовалют как полноценного финансового актива, способствующего диверсификации активов и развитию инновационных подходов к оценке рисков. Ожидается, что в ближайшие месяцы соответствующие предложения компаний Фанни Мэй и Фредди Мак конкретизируют детали реализации данной инициативы и станут отправной точкой для новых стандартов на рынке жилищного финансирования США.
На фоне растущей конкуренции и постоянных технологических инноваций подобные шаги необходимы для поддержания устойчивости и развития ипотечного сектора, позволяя в полной мере использовать потенциал цифровых активов в традиционных финансовых моделях.
